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天风宏观:棚改货币化安置的钱从哪儿来?

[2017-05-09 14:12:10] 来源:[db:来源] 编辑:[db:作者] 点击量:
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导读:来源:雪涛宏观笔记;作者:天风宏观团队摘要:棚改货币化安置比例上升10%增加的500亿成本并不会直接导致PSL、专项建设债的供应加大,棚改货币化安置的资金需求对债市挤出效应几乎可以忽略。当前债市的主要影响因素还是金融监管叠加紧货币带来的流动性风险和信用风险。未来四年(2017-2020)货币化安置带来的商品房库存去化面...

来源:雪涛宏观笔记;作者:天风宏观团队 

摘要:

棚改货币化安置比例上升10%增加的500亿成本并不会直接导致PSL、专项建设债的供应加大,棚改货币化安置的资金需求对债市挤出效应几乎可以忽略。当前债市的主要影响因素还是金融监管叠加紧货币带来的流动性风险和信用风险。

未来四年(2017-2020)货币化安置带来的商品房库存去化面积为9.8亿方,占广义库存的1/5,这个影响不容忽视。三四线城市的棚改货币化安置每年去三四线库存2亿方,这个数字相当于三四线16年底的狭义库存(待售面积),也就是说货币化安置缩短三四线城市的狭义去化周期大约12个月。

正文:

过去3年,中国改造了约1450万套棚户区住房,货币化安置的比例从30%提高到50%,每年投资1.5万亿左右。

在债券一级市场大规模取消发行和三四线地产度过春节前后的兴奋期之后,市场逐渐关注棚改货币化安置给债市和房地产市场带来的两个问题:

货币化安置的钱从哪儿来,对债券和利率市场产生什么影响?

三四线棚改货币化安置对三四线房地产去库存有多少作用?

一、 关于棚改和货币化安置的背景和情况

“棚户区”一般指的是城市里的简易房屋和棚厦房屋集中区,通常是城市中抗灾性差,功能差,居住环境差,采光通风差,无道路,无绿化,无公共活动场地的房屋集中的地方。

我国棚户区的形成原因主要来自发展过程中的历史沿留:有些是建于上世纪五、六十年代的自建住房,或是在计划经济时代企、事业统一搭建的集合宿舍,还有一些是城乡边缘的农民转为城镇居民之后的居住房屋,即城中村。

2008年以来,作为提高城市化率的关键一环,棚户区改造(简称“棚改”)成为重大民生工程和发展工程。在一系列棚改政策的推动下,棚改速度从2012年的300万套/年上升到2016年的600万套/年,基本超额完成当年目标,存量棚户区下降至2200万套。

2015年之前的棚改安置都以实物安置为主。所谓实物安置,指的是政府主持新建一批安置房,然后根据被拆迁房屋确权面积确定安置房对接面积后上靠标准房型对被拆迁人进行安置的方式,一般的面积对接原则是在原地段提供与被拆迁房屋等面积的安置房,或者在其他地段提供与被拆迁房屋等市价的安置房。

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